Kdo prodává nemovitost, kterou nekoupil proto, aby v ní bydlel, řeší jedinou otázku: uplynula už lhůta, po které je zisk osvobozený od daně? Odpověď se neřídí tím, jak dlouho nemovitost vlastníte na papíře, ale tím, kdy a jak jste k ní přišli a co uděláte s penězi z prodeje. Tenhle text prochází šest situací, kde vychází jiná lhůta i jiná daň, a u každé počítá náš engine, kolik by prodávající zaplatil, kdyby podmínku nesplnil.
Kdy se časový test vůbec řeší
Zákon o daních z příjmů nabízí tři samostatné cesty k osvobození, a časový test je jen jedna z nich — a ne první, kterou má smysl zkoušet. Podle § 4 odst. 1 písm. a) je příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky osvobozený, měl-li v ní prodávající bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Tahle podmínka se týká bydliště, ne vlastnictví — kdo v bytě bydlel, ale nevlastnil ho celé dva roky, splňuje ji stejně dobře jako někdo, kdo ho vlastnil o deset let déle a bydlel v něm od začátku.
Až když bydliště chybí nebo je kratší, přichází na řadu § 4 odst. 1 písm. b): příjem je osvobozený, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem deset let. Do roku 2020 platilo pět let — zákon č. 386/2020 Sb. hranici zvedl s účinností od 1. 1. 2021, ale podle čl. IV přechodných ustanovení platí starých pět let pro nemovitosti nabyté ještě přede dnem této účinnosti. Test se tedy neřídí rokem prodeje, ale rokem nabytí, a přesně tady se dvě jinak identické nemovitosti rozejdou.
Třetí cesta funguje v obou předchozích písmenech stejně: kdo bydliště nebo časový test nesplní, zůstává osvobozený i tak, použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby podle § 4b — musí to ale správci daně oznámit do konce lhůty pro podání přiznání za rok, kdy peníze získal.
Zákon navíc počítá s tím, že vlastnická historie nemovitosti nebývá přímka. Podle § 4 odst. 2 se doba mezi nabytím a prodejem nepřerušuje, dojde-li mezitím k vypořádání spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů, ke vzniku jednotek v domě, k vypořádání společného jmění manželů nebo k rozdělení pozemku. Kdo tedy koupil pozemek s bratrem jako podíloví spoluvlastníci v roce 2016 a v roce 2022 si ho mezi sebou rozdělili podle velikosti podílů, počítá časový test od roku 2016, ne od rozdělení.
Bydlíte v tom, co prodáváte
Bydliště dva roky a víc — časový test se neřeší
Barbora koupila byt v Brně 10. 5. 2019 a bydlela v něm od nastěhování až do prodeje. Byt prodává 17. 8. 2026 za 4 200 000 Kč, koupila ho za 2 600 000 Kč a do rekonstrukce vložila 80 000 Kč. Kalkulačka pro tato čísla vrací zisk 1 520 000 Kč a daň 0 Kč — ne proto, že by časový test vyšel, ale proto, že se u bydliště vůbec nepočítá. I kdyby byt koupila teprve před rokem, výsledek by byl stejný.
Pravidlo o bydlišti navíc funguje i v manželství bez ohledu na to, kdo je v katastru zapsaný jako vlastník. Poslední věta § 4 odst. 1 písm. a) říká, že pro osvobození příjmu plynoucího manželům ze společného jmění stačí, aby podmínku bydliště splnil jen jeden z nich — pokud majetek není v obchodním majetku druhého manžela. Kdyby byt patřil do společného jmění Barbory a jejího muže a bydlela v něm jen ona, zatímco on dlouho pracoval v zahraničí, osvobození platí pro celý příjem.
Bydliště kratší dva roky, ale peníze jdou do dalšího bydlení
Tomáš koupil byt v Praze 1. 3. 2025 a bydlel v něm do prodeje 1. 6. 2026 — patnáct měsíců, míň než požadovaná dvě léta. Prodal za 3 500 000 Kč, koupil za 3 000 000 Kč, s náklady 40 000 Kč. Zisk podle kalkulačky vychází na 460 000 Kč. Bydliště samo o sobě neosvobozuje, časový test taky ne (nabyl v roce 2025, platí desetiletá lhůta a ta zdaleka neuplynula), ale Tomáš celou částku použije na koupi jiného bytu k vlastnímu bydlení. Daň je i tak 0 Kč — podmínkou je jen prostředky použít do konce následujícího zdaňovacího období a nabytí peněz oznámit finančnímu úřadu.
Zákon (§ 4b odst. 2) dává na výběr dvě pořadí. Tomáš může peníze z prodeje použít na nové bydlení až do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po tom, ve kterém je získal — klidně tedy v prosinci příštího roku. Stejně dobře funguje i opačné pořadí: koupil-li nový byt už rok před prodejem starého a teď jen dorovnává částku, která tehdy chyběla, podmínka je splněná i tak.
Zjistěte, jestli je prodej bytu nebo domu osvobozený (časový test, bydliště, bytová potřeba) — a pokud ne, kolik je daň 15 / 23 % ze zisku.
Neobýváte nemovitost — rozhoduje datum nabytí
Pronájem koupený do konce roku 2020
Nemovitost k pronájmu, kterou nikdy neobýváte, nemá nárok na osvobození přes bydliště — zůstává jen časový test. Eva koupila byt k pronájmu 1. 6. 2020. Pětiletá lhůta, která se na ni vztahuje díky datu nabytí před rokem 2021, uplynula 1. 6. 2025. Prodává 17. 8. 2026, tedy víc než rok po uplynutí testu. Se vstupy prodejní cena 3 800 000 Kč, pořizovací 2 900 000 Kč a náklady 60 000 Kč vrací kalkulačka zisk 840 000 Kč a daň 0 Kč — osvobozeno díky časovému testu, bez ohledu na to, že Eva v bytě nikdy nebydlela.
Pronájem koupený od roku 2021
David koupil úplně stejný typ bytu za stejnou cenu, jen o rok později — 1. 6. 2021. Na něj se už vztahuje desetiletá lhůta, která uplyne až 1. 6. 2031. Prodává také 17. 8. 2026, po necelých pěti a čtvrt letech vlastnictví. Se stejnými čísly (3 800 000 Kč, 2 900 000 Kč, 60 000 Kč) vychází stejný zisk 840 000 Kč, ale test není splněný a daň se počítá:
3 800 000 − 2 900 000 − 60 000
= 840 000 Kč (zisk)
840 000 × 15 % = 126 000 Kč
David zaplatí 126 000 Kč, protože jeho ostatní roční základ (mzda) 600 000 Kč plus zisk 840 000 Kč nepřesahuje hranici 1 762 812 Kč pro sazbu 23 % v roce 2026 — celý zisk tak jde do nižšího pásma 15 %. Eva a David mají identický byt, identickou cenu i identické datum prodeje. Jediný rozdíl je datum nabytí o dvanáct měsíců dřív, a ten dělá rozdíl 126 000 Kč.
Kdyby David počkal s prodejem do 2. 6. 2031, byt by prodal bez daně ze stejného zisku. Do té doby má ale i on stejnou únikovou cestu jako Tomáš: peníze z prodeje může vložit do vlastního bydlení a daň zmizí bez ohledu na to, kolik let ještě do desetiletého testu chybí.
Rok 2021 rozhoduje jednou provždy v okamžiku, kdy nemovitost nabydete. Pokud jste ji koupili v roce 2019 a od té doby jen vlastníte, platí pro vás pětiletá lhůta navždy — i kdybyste ji prodávali až za dvacet let.
Zdědili jste ji, nebo jste ji dostali za dluh
Dědictví v přímé linii — počítá se i doba zůstavitele
Zákon zmírňuje časový test i tam, kde vlastnictví přejde bez koupě. Podle § 4 odst. 1 písm. b) se u nemovitosti nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, započítává do lhůty i doba, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. Otec Kláry koupil chalupu 1. 5. 2010, Klára ji po jeho smrti zdědila a prodává 1. 9. 2026 za 3 100 000 Kč; pořizovací cena z otcovy koupě byla 1 200 000 Kč, náklady 30 000 Kč. Kalkulačka počítá s datem nabytí 1. 5. 2010 — tedy s otcovým nabytím, ne s rokem, kdy Klára chalupu skutečně zdědila — a vrací zisk 1 870 000 Kč a daň 0 Kč. Přes šestnáct let od otcovy koupě přesahuje obě možné lhůty, takže je bezpředmětné řešit, jestli platí starých pět nebo nových deset let.
Přímou linií se myslí rodiče, prarodiče a děti — ne sourozenci, tety ani strýcové. Zdědila-li by Klára chalupu po tetě, doba tetina vlastnictví by se do testu nezapočítala a lhůta by běžela až od skutečného dne dědictví, ne od dne, kdy teta chalupu koupila.
Nemovitost místo vrácení peněz
Časový test se stejně tvrdě váže k datu nabytí i tam, kde nemovitost nezaplatíte penězi, ale dostanete ji jako vyrovnání za pohledávku. Pan Novák půjčil sousedovi 1 500 000 Kč; když soused nesplácel, dohodli se na narovnání a soused na pana Nováka převedl chatu namísto vrácení dluhu. Podle § 1105 občanského zákoníku se vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru nabývá zápisem do katastru, a § 1903 stanoví, že totéž platí i pro účinky narovnání týkajícího se věcného práva k takové nemovitosti. Vlastníkem chaty se tedy pan Novák stal dnem zápisu, tedy 1. 3. 2022 — a ne dnem, kdy sousedovi peníze půjčil.
Prodává chatu 17. 8. 2026 za 1 900 000 Kč; jako pořizovací cenu použije hodnotu chaty sjednanou v dohodě o narovnání, 1 500 000 Kč, plus náklady 20 000 Kč. Nabytí v roce 2022 znamená desetiletý test, který uplyne až 1. 3. 2032 — v roce 2026 tedy zdaleka není splněný. Kalkulačka vrací zisk 380 000 Kč a daň 57 000 Kč.
Pan Novák použije celou částku 1 900 000 Kč na splacení hypotéky, kterou má na svůj byt. Podle § 4b odst. 1 písm. h) je splacení úvěru použitého na financování bydlení bytovou potřebou stejně jako koupě samotného bytu. Se stejnými čísly a stejným nesplněným testem vychází daň 0 Kč — místo koupě jiné nemovitosti postačí doplatit tu, kterou už bydlí.
Pokud by se peníze na splacení hypotéky nakonec nepoužily, není to stejné jako žádná výjimka od začátku. Podle § 4b odst. 4 se příjem, u kterého se podmínka bytové potřeby nesplní, zdaní až ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po tom, kdy prodávající peníze získal — ne zpětně za rok prodeje. Pan Novák tak má reálně víc než rok na rozmyšlenou, jestli hypotéku doplatí, nebo koupí něco jiného, než mu vznikne povinnost daň doplatit.
Šest situací v jedné tabulce
| Situace | Co rozhoduje | Daň v příkladu |
|---|---|---|
| Bydliště 2 roky a víc | bydliště, ne datum | 0 Kč |
| Bydliště kratší, reinvestice | bytová potřeba | 0 Kč, oznámit FÚ |
| Pronájem, nabyto do 2020 | 5letý test | 0 Kč, test splněn |
| Pronájem, nabyto od 2021 | 10letý test | 126 000 Kč |
| Zděděno v přímé linii | i doba zůstavitele | 0 Kč |
| Nabyto za pohledávku | datum zápisu v KN | 57 000 Kč, nebo 0 Kč |
Šest různých nemovitostí, šest různých částek a jedno společné pravidlo: rozhoduje datum nabytí a způsob, jakým jste k nemovitosti přišli — ne to, jak dlouho o ní přemýšlíte jako o „své". Kdo test nesplní, má ještě jednu cestu ven, a ta se řeší až podle toho, co udělá s penězi po prodeji.
Další krok: zjistěte přesné datum nabytí vaší nemovitosti (kupní smlouva, dědické řízení nebo dohoda o narovnání — podle katastru, ne podle paměti) a dosaďte ho s prodejní i pořizovací cenou do kalkulačky. Pokud test nevyjde a chystáte se koupit nebo splácet jiné bydlení, poznamenejte si datum, kdy peníze z prodeje skutečně obdržíte — od něj běží lhůta pro oznámení finančnímu úřadu.