ΣSpočti si
Bezplatný nástroj

Daň z prodeje
nemovitosti

Zjistěte, jestli je prodej bytu nebo domu osvobozený od daně — a pokud ne, kolik zaplatíte ze zisku.

Rekonstrukce, provize RK, znalecký posudek — prokazatelné výdaje.

Mzda a jiné příjmy za rok — kvůli hranici pro sazbu 23 %. Nevíte-li, nechte 0.

Výsledek
Neplatíte daň

Příjem z prodeje je osvobozen. Splnili jste časový test — nemovitost jste vlastnili dost dlouho.

Osvobozený příjem nad 5 mil. Kč je nutné finančnímu úřadu oznámit. Orientační posouzení, nenahrazuje daňové poradenství.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně

Příjem z prodeje nemovitosti je u fyzických osob osvobozen od daně z příjmů podle § 4 zákona č. 586/1992 Sb., pokud splníte alespoň jednu z podmínek:

  • Bydliště — v nemovitosti jste bydleli nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (bez ohledu na dobu vlastnictví).
  • Časový test — nemovitost jste vlastnili dostatečně dlouho: 5 let u nabytí do 31. 12. 2020, 10 let u nabytí od 1. 1. 2021.
  • Bytová potřeba — celý výtěžek použijete na vlastní bydlení (nákup, stavbu, rekonstrukci, splátku hypotéky). Použití je nutné oznámit finančnímu úřadu.

Jak se daň počítá, když osvobození nesplníte

Daní se zisk, ne celá prodejní cena:

Zisk = prodejní cena − pořizovací cena − prokazatelné náklady

Zisk se zdaní sazbou 15 %. Část ročního základu daně přesahující 1 762 812 Kč (36násobek průměrné mzdy pro rok 2026) podléhá sazbě 23 %. Proto kalkulačka umožňuje zadat i ostatní roční příjmy — velký zisk se pak správně zařadí do vyšší sazby.

Příklad výpočtu

Byt nabytý 1. 1. 2022 za 3 200 000 Kč, prodaný 1. 6. 2026 za 5 200 000 Kč, prokazatelné náklady 200 000 Kč. Vlastnictví trvalo necelé 4,5 roku — desetiletý časový test (nabytí po 1. 1. 2021) nesplněn, bydliště ani bytová potřeba se v tomto příkladu neuplatňují, takže se daní celý zisk:

Zisk = 5 200 000 − 3 200 000 − 200 000 = 1 800 000 Kč
Daň = 1 762 812 × 15 % + 37 188 × 23 % = 272 975 Kč

Pro koho je kalkulačka

Nejčastěji ji používají dědicové prodávající zděděnou nemovitost (u dědictví po přímém příbuzném se do časového testu započítává i doba vlastnictví zůstavitele), lidé prodávající nemovitost po rozvodu nebo v rámci vypořádání společného jmění, a investoři, kteří nemovitost koupili za účelem dalšího prodeje a bydliště v ní nemají.

Časté chyby

  • Počítat časový test od zápisu do katastru nemovitostí místo od skutečného data nabytí vlastnického práva.
  • Zapomenout na ohlašovací povinnost u osvobozeného příjmu nad 5 milionů Kč — osvobození od daně neznamená, že se prodej nemusí vůbec hlásit finančnímu úřadu.
  • Domněnka, že podmínka bydliště vyžaduje i minimální délku vlastnictví — nevyžaduje, počítá se jen doba, po kterou jste v nemovitosti skutečně bydleli.

Máte nesplacenou hypotéku nebo řešíte úrok z pozdní platby? Kalkulačka úroku z prodlení. Výpočet je orientační a nenahrazuje daňové poradenství.